Renouvellement du bail commercial : délais, procédure et points de vigilance

À l’expiration du bail commercial, le locataire qui remplit les conditions du statut bénéficie d’un droit au renouvellement. Sa mise en œuvre obéit à un calendrier et à un formalisme stricts : l’initiative peut venir du bailleur, par un congé, ou du locataire, par une demande de renouvellement, et chacun de ces actes emporte des conséquences distinctes sur la date d’effet du bail renouvelé comme sur la discussion du loyer.

Une erreur de délai, de forme ou de destinataire peut priver une partie de ses droits. L’échéance doit donc être préparée plusieurs mois à l’avance, en particulier lorsqu’une cession, un financement ou des travaux sont envisagés.

En bref : le congé du bailleur est délivré par acte de commissaire de justice, au moins six mois avant l’échéance. À défaut de congé, le locataire peut demander le renouvellement dans les six mois qui précèdent l’expiration du bail, ou à tout moment pendant la tacite prolongation, par lettre recommandée avec avis de réception ou par acte de commissaire de justice. Le bailleur dispose alors de trois mois, à compter de la réception de la demande, pour faire connaître un refus motivé ; à défaut, il est réputé avoir accepté le principe du renouvellement. Le bail renouvelé est conclu pour neuf ans, sauf accord des parties sur une durée plus longue, aux clauses et conditions du bail expiré, le loyer excepté.

1. Les conditions du droit au renouvellement

Le droit au renouvellement est réservé au locataire propriétaire du fonds exploité dans les lieux, immatriculé au registre du commerce et des sociétés ou, pour un artisan, au registre national des entreprises (article L. 145-1 du Code de commerce).

Le fonds doit en outre avoir fait l’objet d’une exploitation effective au cours des trois années qui précèdent l’expiration du bail ou de sa prolongation, sauf motifs légitimes (article L. 145-8).

L’immatriculation s’apprécie notamment à la date du congé ou de la demande de renouvellement. Le défaut de l’une de ces conditions prive le locataire du droit au renouvellement et, par voie de conséquence, de l’indemnité d’éviction.

2. L’échéance du bail et la tacite prolongation

Par dérogation au droit commun du louage, le bail commercial ne prend pas fin de plein droit à son terme : à cette échéance, il ne cesse que par l’effet d’un congé ou d’une demande de renouvellement (article L. 145-9). Il peut, par ailleurs, prendre fin plus tôt pour d’autres causes, notamment une résiliation.

À défaut de l’un ou de l’autre, le bail écrit se prolonge tacitement au-delà du terme contractuel. Au cours de cette prolongation, le congé doit être donné au moins six mois à l’avance et pour le dernier jour d’un trimestre civil, tandis que la demande de renouvellement peut être formée à tout moment.

Cette situation n’est pas neutre : lorsque, par l’effet de la tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans, le loyer du bail renouvelé échappe au plafonnement (article L. 145-34). Les conséquences en sont exposées dans notre article consacré au déplafonnement du loyer commercial.

3. Le congé délivré par le bailleur

Le congé du bailleur est délivré par acte de commissaire de justice, au moins six mois avant l’échéance du bail (article L. 145-9). La lettre recommandée n’est pas admise.

Il doit, à peine de nullité, préciser les motifs pour lesquels il est donné et indiquer que le locataire qui entend le contester ou demander le paiement d’une indemnité d’éviction doit saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné.

Le congé peut être assorti d’une offre de renouvellement. Le bailleur qui, sans s’opposer au renouvellement, souhaite obtenir un nouveau loyer doit indiquer dans le congé le loyer qu’il propose ; à défaut, le nouveau loyer n’est dû qu’à compter de la demande qui en est faite ultérieurement (article L. 145-11).

Le congé peut, au contraire, comporter un refus de renouvellement, dont les suites sont détaillées dans notre article consacré au refus de renouvellement du bail commercial. Les règles générales de forme et de délai du congé sont exposées dans notre article sur le congé du bail commercial.

4. La demande de renouvellement formée par le locataire

À défaut de congé, le locataire qui souhaite obtenir le renouvellement doit en faire la demande dans les six mois qui précèdent l’expiration du bail ou, le cas échéant, à tout moment au cours de sa prolongation (article L. 145-10).

La demande est notifiée au bailleur par lettre recommandée avec avis de réception ou par acte de commissaire de justice. Le texte permet aussi de l’adresser au gérant, réputé avoir qualité pour la recevoir, sauf stipulation ou notification contraire du bailleur ; en présence de plusieurs propriétaires, la demande adressée à l’un d’eux vaut, sous la même réserve, à l’égard de tous (article L. 145-10, alinéa 2). L’identité et l’adresse du bailleur doivent donc être vérifiées avant l’envoi.

Elle doit, à peine de nullité, reproduire les termes de l’alinéa 4 de l’article L. 145-10, qui rappellent au bailleur le délai dont il dispose pour répondre et les conséquences de son silence. L’acte de commissaire de justice est préférable lorsque l’adresse du bailleur est incertaine ou que le dossier présente un risque de contestation.

Le bail renouvelé prend effet à l’expiration du bail précédent ou, en cas de prolongation, à la date pour laquelle le congé a été donné ou, si une demande de renouvellement a été formée, le premier jour du trimestre civil qui suit cette demande (article L. 145-12).

5. La réponse du bailleur

Le bailleur dispose d’un délai de trois mois à compter de la notification de la demande, c’est-à-dire de sa réception, pour faire connaître s’il refuse le renouvellement, en précisant les motifs de ce refus (article L. 145-10).

L’acte qui notifie le refus doit, à peine de nullité, indiquer que le locataire qui entend contester ce refus ou demander une indemnité d’éviction doit saisir le tribunal dans un délai de deux ans à compter de la date à laquelle le refus est signifié.

À défaut de réponse dans le délai de trois mois, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement. S’il accepte le renouvellement mais souhaite une modification du loyer, il doit faire connaître le loyer qu’il propose dans sa réponse (article L. 145-11).

6. Le loyer du bail renouvelé

Le loyer du bail renouvelé doit correspondre à la valeur locative (article L. 145-33). Sa variation est toutefois plafonnée, pour les baux d’une durée n’excédant pas neuf ans, à celle de l’indice des loyers commerciaux ou de l’indice des loyers des activités tertiaires (article L. 145-34).

Le plafonnement est écarté en cas de modification notable des caractéristiques du local, de la destination des lieux, des obligations respectives des parties ou des facteurs locaux de commercialité, lorsque le bail a été conclu pour une durée supérieure à neuf ans ou lorsque sa durée excède douze ans par l’effet de la tacite prolongation.

Certains locaux relèvent d’un régime propre : le loyer des locaux monovalents, construits ou aménagés en vue d’une seule utilisation, est déterminé selon les usages de la branche d’activité considérée (article R. 145-10). La question se pose fréquemment pour les hôtels, dont le bail présente des spécificités propres.

À défaut d’accord, le loyer est fixé par le juge des loyers commerciaux. L’action en fixation se prescrit par deux ans (article L. 145-60).

Enfin, pour les baux signés ou renouvelés à compter du 28 mai 2026, le montant du dépôt de garantie est plafonné à un trimestre de loyer (article L. 145-40).

7. Le refus de renouvellement

Le bailleur peut refuser le renouvellement. Il doit alors, en principe, verser au locataire une indemnité d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement (article L. 145-14), sauf s’il justifie de l’un des motifs de refus sans indemnité prévus par l’article L. 145-17, notamment un motif grave et légitime.

Le locataire qui peut prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être contraint de quitter les lieux avant de l’avoir reçue. Il s’y maintient aux conditions du bail expiré, moyennant une indemnité d’occupation (article L. 145-28).

8. Points de vigilance

Avant toute notification, il convient de vérifier la date d’expiration exacte du bail au regard de sa date de prise d’effet, de ses avenants et des renouvellements antérieurs, de s’assurer que le locataire remplit les conditions du statut à la date de l’acte, d’identifier le destinataire et son adresse de notification, de retenir la forme imposée pour l’acte envisagé et d’en contrôler les mentions obligatoires, puis d’arrêter une position sur le loyer avant la délivrance du congé ou de la réponse.

Dans le secteur de l’hôtellerie et de la restauration, la négociation du renouvellement doit en outre être articulée avec les travaux de rénovation et de mise aux normes, ainsi qu’avec la continuité de l’exploitation.

Sources

• Service-Public Entreprendre — renouvellement du bail commercial
• Service-Public Entreprendre — le bail commercial
• Légifrance — Code de commerce (articles L. 145-1 et suivants)

FAQ — Renouvellement du bail commercial

Le bail commercial prend-il fin automatiquement à son terme ?

Non. À son terme, le bail ne cesse que par l’effet d’un congé ou d’une demande de renouvellement ; à défaut, il se prolonge tacitement, aux mêmes conditions. Il peut en revanche prendre fin plus tôt pour d’autres causes, notamment une résiliation.

Le locataire peut-il demander le renouvellement après l’échéance du bail ?

Oui, tant que le bail se poursuit par tacite prolongation et qu’aucun congé n’y a mis fin, la demande peut être formée à tout moment. Le bail renouvelé prend alors effet le premier jour du trimestre civil qui suit la demande.

Que vaut le silence du bailleur après une demande de renouvellement ?

Le bailleur qui n’a pas fait connaître son refus dans les trois mois de la notification de la demande est réputé avoir accepté le principe du renouvellement. Le montant du loyer peut néanmoins rester à fixer, amiablement ou judiciairement.

Le loyer du bail renouvelé est-il toujours plafonné ?

Non. Le plafonnement est écarté en cas de modification notable des éléments de la valeur locative, pour les baux conclus pour plus de neuf ans, lorsque la tacite prolongation porte la durée du bail au-delà de douze ans, et pour certains locaux, notamment monovalents.

Conclusion

Le renouvellement du bail commercial repose sur une succession d’actes dont la forme, le délai et le contenu sont fixés par le Code de commerce.

Le choix de l’initiative, congé ou demande, et la position arrêtée sur le loyer déterminent la date d’effet du bail renouvelé et les termes de la discussion. Une préparation anticipée du calendrier et des pièces réduit le risque de contestation, tant pour le bailleur que pour le locataire.

Pour aller plus loin, consultez notre page dédiée droit des baux commerciaux.