Déplafonnement du loyer commercial : dans quels cas le loyer est fixé à la valeur locative

Le Code de commerce pose le principe selon lequel le loyer du bail renouvelé doit correspondre à la valeur locative (article L. 145-33). Ce principe est aussitôt tempéré : la variation du loyer est plafonnée : pour les baux d’une durée n’excédant pas neuf ans, elle ne peut excéder celle de l’indice de référence intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré.

Le déplafonnement désigne les hypothèses dans lesquelles ce plafond est écarté et le loyer fixé à la valeur locative. Il ne se présume pas : la partie qui l’invoque doit établir l’un des cas prévus par le Code de commerce et justifier la valeur locative qu’elle soutient.

En bref : le loyer du bail renouvelé est fixé à la valeur locative, et non au plafond indiciaire, en cas de modification notable des caractéristiques du local, de la destination des lieux, des obligations respectives des parties ou des facteurs locaux de commercialité, lorsque le bail a été conclu pour plus de neuf ans, ou lorsque la tacite prolongation a porté sa durée au-delà de douze ans. Certains locaux, notamment monovalents, échappent par nature au plafonnement. Lorsque le déplafonnement résulte d’une modification notable ou de la durée contractuelle, la hausse qui en découle est limitée à 10 % par an.

1. Le principe : une valeur locative plafonnée

La valeur locative est déterminée d’après les caractéristiques du local, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage (article L. 145-33 du Code de commerce).

Pour les baux d’une durée n’excédant pas neuf ans, la variation du loyer est plafonnée à celle de l’indice des loyers commerciaux ou, pour les activités tertiaires, de l’indice des loyers des activités tertiaires (article L. 145-34).

Le plafond constitue un maximum. Lorsque la valeur locative lui est inférieure, c’est elle qui est retenue : la fixation à la valeur locative peut donc conduire à une baisse du loyer comme à une hausse.

La procédure et le calendrier du renouvellement sont exposés dans notre article consacré au renouvellement du bail commercial.

2. La modification notable des éléments de la valeur locative

Le plafonnement est écarté en cas de modification notable de l’un des quatre premiers éléments de la valeur locative : caractéristiques du local, destination des lieux, obligations respectives des parties ou facteurs locaux de commercialité. La modification doit être intervenue au cours du bail expiré et revêtir une importance suffisante ; une évolution mineure ne suffit pas.

S’agissant des facteurs locaux de commercialité, l’évolution du quartier, de sa desserte ou de son environnement commercial n’est prise en considération que si elle est de nature à avoir une incidence favorable sur le commerce exercé par le locataire (article R. 145-6).

S’agissant des caractéristiques du local, les améliorations apportées au cours du bail ne sont prises en considération que si le bailleur en a assumé la charge, directement ou indirectement (article R. 145-8). Celles financées par le locataire peuvent, selon les stipulations du bail relatives à l’accession, l’être lors d’un renouvellement ultérieur, une fois devenues la propriété du bailleur.

S’agissant de la destination, une extension d’activité autorisée au cours du bail peut caractériser une modification de la destination des lieux. S’agissant enfin des obligations respectives des parties, un transfert de charges significatif intervenu en cours de bail peut également être invoqué.

3. La durée du bail

Le plafonnement ne s’applique qu’aux baux d’une durée n’excédant pas neuf ans. Le bail conclu pour une durée supérieure, par exemple dix ou douze ans, est renouvelé à la valeur locative.

Le bail de neuf ans qui se poursuit par tacite prolongation reste plafonné tant que sa durée totale n’excède pas douze ans. Au-delà, le plafonnement cesse de s’appliquer (article L. 145-34).

4. Les locaux exclus du plafonnement

Certains locaux relèvent de règles propres de fixation du loyer, indépendamment de toute modification notable.

Le loyer des locaux monovalents, construits ou aménagés en vue d’une seule utilisation, est déterminé selon les usages observés dans la branche d’activité considérée (article R. 145-10). Cette qualification est fréquemment discutée pour les hôtels, dont le bail présente des spécificités propres.

Le loyer des locaux à usage exclusif de bureaux est fixé par référence aux prix pratiqués pour des locaux équivalents (article R. 145-11), et celui des terrains nus selon des règles particulières (article R. 145-9).

5. L’étalement de la hausse

Lorsque le déplafonnement résulte d’une modification notable des éléments de la valeur locative ou d’une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente (article L. 145-34, dernier alinéa).

Ce mécanisme, issu de la loi du 18 juin 2014, s’applique aux baux conclus ou renouvelés à compter du 1er septembre 2014.

6. La détermination de la valeur locative

Une fois le déplafonnement acquis, la valeur locative est appréciée au regard des critères des articles R. 145-3 à R. 145-8 : surface, agencement et état du local, destination autorisée, charges et obligations mises à la charge de chacune des parties, attractivité de l’emplacement.

Les prix couramment pratiqués dans le voisinage concernent des locaux équivalents. À défaut d’équivalence, ils peuvent servir d’indication, sous réserve d’être corrigés des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence (article R. 145-7). La pertinence des références retenues, leur date et leur localisation font l’essentiel de la discussion.

7. La fixation judiciaire

À défaut d’accord, le loyer est fixé par le juge des loyers commerciaux, saisi après la notification d’un mémoire préalable à l’autre partie. Une expertise est fréquemment ordonnée. L’action se prescrit par deux ans (article L. 145-60), en principe à compter de la date d’effet du bail renouvelé.

Pendant l’instance, le locataire continue de payer le loyer ancien ou, le cas échéant, le loyer provisionnel fixé par le juge, sauf compte à faire après la fixation définitive (article L. 145-57).

Dans le mois qui suit la signification de la décision définitive, chacune des parties dispose d’un droit d’option : le locataire peut renoncer au renouvellement, et le bailleur le refuser, à charge pour lui de supporter les frais de l’instance et de payer l’indemnité d’éviction.

8. Vérifications préalables

Avant d’engager la discussion, il convient de reconstituer la chronologie du bail et de ses avenants afin de déterminer sa durée effective, d’identifier les modifications intervenues depuis la dernière fixation du loyer et d’en réunir la preuve datée, de vérifier si le local relève d’un régime particulier, notamment monovalent, de constituer des références de loyers réellement comparables, et de chiffrer une position de repli sous plafond.

Sources

• Service-Public Entreprendre — renouvellement du bail commercial
• Service-Public Entreprendre — le bail commercial
• Légifrance — Code de commerce (articles L. 145-33, L. 145-34 et R. 145-3 et suivants)

FAQ — Déplafonnement du loyer commercial

Le déplafonnement est-il automatique au renouvellement ?

Non. Le plafonnement demeure le principe pour les baux d’une durée n’excédant pas neuf ans. Le déplafonnement suppose d’établir une modification notable des éléments de la valeur locative, une durée contractuelle supérieure à neuf ans ou une prolongation tacite au-delà de douze ans.

Le déplafonnement peut-il conduire à une baisse du loyer ?

Oui. Le loyer est alors fixé à la valeur locative, qui peut être inférieure au loyer en cours. Le plafond ne joue qu’à la hausse.

La hausse résultant d’un déplafonnement est-elle immédiate ?

Non, lorsqu’elle résulte d’une modification notable ou d’une clause relative à la durée du bail : l’augmentation ne peut excéder, pour une année, 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente.

Le loyer d’un hôtel est-il plafonné ?

Pas nécessairement. Lorsque les locaux sont qualifiés de monovalents, ce qui est fréquent en matière hôtelière, le loyer est déterminé selon les usages de la branche, hors plafonnement.

Conclusion

Le déplafonnement du loyer commercial demeure une exception au plafonnement. Il repose sur un fondement précis, dont la preuve incombe à la partie qui l’invoque, et sur une évaluation documentée de la valeur locative.

Son examen doit précéder la délivrance du congé ou la réponse à la demande de renouvellement, afin que la position arrêtée sur le loyer soit formulée dans les formes et délais requis.

Pour aller plus loin, consultez notre page dédiée droit des baux commerciaux.