Refus de renouvellement du bail commercial : quelles suites pour le locataire

Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail commercial. Ce refus ne prive pas pour autant le locataire de toute protection : lorsque celui-ci bénéficie du droit au renouvellement, le refus ouvre en principe droit à une indemnité d’éviction, sauf si le bailleur justifie de l’un des motifs que le Code de commerce dispense de cette indemnité.

La régularité de l’acte de refus, le motif invoqué et le respect du délai de deux ans pour agir déterminent les suites du dossier, qu’il s’agisse d’une négociation, d’un maintien dans les lieux ou d’une action judiciaire.

En bref : le refus de renouvellement est notifié par acte de commissaire de justice, dans un congé ou en réponse à une demande de renouvellement, et doit être motivé. Le locataire qui remplit les conditions du statut a droit, en principe, à une indemnité d’éviction (article L. 145-14 du Code de commerce), sauf motif grave et légitime ou immeuble devant être démoli pour insalubrité ou dangerosité (article L. 145-17). Il dispose de deux ans pour saisir le tribunal judiciaire et peut se maintenir dans les lieux jusqu’au paiement de l’indemnité, moyennant une indemnité d’occupation. Le bailleur conserve un droit de repentir.

1. La forme du refus

Le refus peut être exprimé dans un congé délivré par le bailleur (article L. 145-9) ou en réponse à une demande de renouvellement du locataire, dans les trois mois de sa notification (article L. 145-10). Il est notifié par acte de commissaire de justice et doit en préciser les motifs.

L’acte doit, à peine de nullité, indiquer que le locataire qui entend contester le refus ou demander le paiement d’une indemnité d’éviction doit saisir le tribunal dans un délai de deux ans.

Les règles de délai et de forme applicables au congé et à la demande de renouvellement sont exposées dans notre article consacré au renouvellement du bail commercial.

2. Le principe : l’indemnité d’éviction

Le bailleur qui refuse le renouvellement doit, sauf exception, payer au locataire évincé une indemnité égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement (article L. 145-14).

Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf si le bailleur prouve que le préjudice est moindre.

Lorsque l’éviction entraîne la perte du fonds, l’indemnité est une indemnité de remplacement, calculée sur la valeur du fonds. Lorsque le fonds peut être transféré sans perte significative de clientèle, elle est une indemnité de déplacement, calculée principalement sur la valeur du droit au bail et les frais de réinstallation.

S’y ajoutent, selon les cas, des indemnités accessoires : frais de remploi, trouble commercial, frais de licenciement ou perte sur stocks. Chaque poste doit être justifié par des pièces comptables et d’exploitation.

3. Le droit au renouvellement, condition de l’indemnité

L’indemnité d’éviction n’est due qu’au locataire qui bénéficie du droit au renouvellement : propriétaire du fonds, immatriculé et ayant exploité effectivement le fonds au cours des trois années précédant l’expiration du bail, sauf motifs légitimes (articles L. 145-1 et L. 145-8).

Le bailleur qui conteste l’une de ces conditions peut refuser le renouvellement sans indemnité ; le débat porte alors sur l’éligibilité du locataire au statut, et non sur le montant de l’indemnité.

4. Les refus sans indemnité

Le bailleur peut refuser le renouvellement sans indemnité s’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire (article L. 145-17).

Lorsque ce motif tient à l’inexécution d’une obligation, ou à la cessation sans raison sérieuse et légitime de l’exploitation du fonds, l’infraction ne peut être invoquée que si elle s’est poursuivie ou renouvelée plus d’un mois après une mise en demeure d’avoir à la faire cesser. Cette mise en demeure doit, à peine de nullité, être délivrée par acte de commissaire de justice, préciser le motif invoqué et reproduire les termes de l’alinéa qui la prévoit.

Le refus sans indemnité est également admis lorsque l’immeuble doit être totalement ou partiellement démoli comme étant en état d’insalubrité reconnue par l’autorité administrative, ou lorsqu’il ne peut plus être occupé sans danger en raison de son état. Si un nouvel immeuble comprenant des locaux commerciaux est reconstruit, le locataire bénéficie d’un droit de priorité pour y louer.

En revanche, la volonté du bailleur de reprendre les lieux ou de les reconstruire ne le dispense pas, à elle seule, de l’indemnité. Le bailleur qui reconstruit doit l’indemnité d’éviction, sauf à offrir au locataire un local correspondant à ses besoins et possibilités, situé à un emplacement équivalent (article L. 145-18).

5. Le délai pour agir

Le locataire qui entend contester le refus ou réclamer une indemnité d’éviction doit saisir le tribunal judiciaire dans un délai de deux ans. Ce délai court à compter de la date pour laquelle le congé a été donné, lorsque le refus figure dans un congé, et à compter de la date à laquelle le refus est signifié, lorsqu’il répond à une demande de renouvellement.

Plus largement, les actions exercées en vertu du statut des baux commerciaux se prescrivent par deux ans (article L. 145-60). Le délai doit être calculé dès réception de l’acte : une négociation en cours ne le suspend pas, et le tribunal doit être saisi avant son expiration si aucun accord n’est conclu.

6. Le maintien dans les lieux et l’indemnité d’occupation

Aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue. Jusqu’au paiement, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du bail expiré (article L. 145-28).

Ce maintien n’est pas gratuit : le locataire doit une indemnité d’occupation, distincte du loyer, déterminée par référence à la valeur locative, compte tenu de tous éléments d’appréciation. Elle est fréquemment assortie d’un abattement tenant à la précarité de l’occupation.

Pendant cette période, le locataire demeure tenu des obligations du bail expiré. Un manquement grave peut lui faire perdre le droit à l’indemnité d’éviction.

7. Le droit de repentir du bailleur

Le bailleur peut, jusqu’à l’expiration d’un délai de quinze jours à compter de la date à laquelle la décision fixant l’indemnité est passée en force de chose jugée, se soustraire à son paiement en consentant au renouvellement du bail, à charge de supporter les frais de l’instance (article L. 145-58). Ce droit est irrévocable.

Il ne peut être exercé qu’autant que le locataire est encore dans les lieux et n’a pas déjà loué ou acheté un autre immeuble destiné à sa réinstallation (article L. 145-59).

8. Vérifications à réception d’un refus

À réception d’un refus de renouvellement, il convient de vérifier la forme de l’acte et la présence des mentions requises à peine de nullité, d’identifier le point de départ du délai de deux ans, de s’assurer que le locataire remplissait les conditions du statut à la date de l’acte, d’apprécier la réalité et la régularité du motif éventuellement invoqué pour écarter l’indemnité, notamment l’existence d’une mise en demeure préalable, puis de réunir les pièces nécessaires à l’évaluation de l’indemnité d’éviction.

Lorsque la discussion porte également sur le loyer, notamment en présence d’une offre de renouvellement à un loyer majoré, il convient d’examiner si les conditions d’un déplafonnement du loyer commercial sont réunies.

Sources

• Service-Public Entreprendre — renouvellement du bail commercial
• Service-Public Entreprendre — le bail commercial
• Légifrance — Code de commerce (articles L. 145-14 à L. 145-18, L. 145-28 et L. 145-58 à L. 145-60)

FAQ — Refus de renouvellement du bail commercial

À partir de quand court le délai de deux ans ?

Lorsque le refus figure dans un congé, le délai court à compter de la date pour laquelle le congé a été donné. Lorsqu’il répond à une demande de renouvellement, il court à compter de la date à laquelle le refus est signifié.

Le locataire doit-il quitter les lieux à l’expiration du bail ?

Non, s’il peut prétendre à une indemnité d’éviction : il a droit au maintien dans les lieux jusqu’à son paiement, aux conditions du bail expiré, moyennant une indemnité d’occupation.

Comment l’indemnité d’occupation est-elle fixée ?

Elle est déterminée par référence à la valeur locative, compte tenu de tous éléments d’appréciation, et fréquemment assortie d’un abattement de précarité. À défaut d’accord, elle est fixée par le juge.

Le bailleur peut-il revenir sur son refus ?

Oui, par l’exercice du droit de repentir, jusqu’à quinze jours après que la décision fixant l’indemnité est passée en force de chose jugée, à condition que le locataire soit encore dans les lieux et n’ait pas loué ou acheté un autre immeuble pour s’y réinstaller. Le bailleur supporte alors les frais de l’instance et consent au renouvellement.

Conclusion

Le refus de renouvellement du bail commercial ouvre, en principe, droit à une indemnité d’éviction. Les cas dans lesquels le bailleur peut s’en dispenser sont limitativement énumérés et supposent, pour la plupart, une mise en demeure préalable régulière.

L’analyse de l’acte, le calcul du délai de deux ans et la constitution d’un dossier probant sur la valeur du fonds conditionnent l’issue de la discussion, amiable ou judiciaire.

Pour aller plus loin, consultez notre page dédiée droit des baux commerciaux.