Répercussion des charges de copropriété sur le preneur

CA Paris, 19 octobre 2022, n°19/18389

La rédaction d’un bail commercial implique une particulière vigilance lorsqu’il est question de la répartition des charges entre le preneur et le bailleur, d’autant plus lorsque les locaux loués sont situés dans un immeuble en copropriété.

En atteste cet arrêt de la Cour d’appel de PARIS en date du 19 octobre 2022 dans lequel les Parties débattaient du quantum de l’arriéré locatif mentionné dans un commandement de payer visant la clause résolutoire (outre les charges de copropriété, des frais de relances et des factures de gaz étaient réclamés par le bailleur).

Le cas d’espèce rappelle un principe désormais bien ancré, à savoir qu’encourt la nullité un commandement de payer insuffisamment intelligible quant à ses causes.

Si le principe même du remboursement des charges n’était pas contesté par le locataire, la rédaction de la clause suivante était sujette à interprétation :

« le PRENEUR devra prendre entièrement à son compte toutes prestations, taxes locatives et fournitures individuelles et collectives ».

D’une part, n’est pas prévue la possibilité pour le bailleur de facturer des provisions sur les charges de copropriété.

De ce fait, ces dernières ne sont exigibles qu’à compter de l’approbation des comptes annuels votés lors de l’assemblée générale des copropriétaires.

Le propriétaire des murs est ainsi contraint d’en faire l’avance avant de pouvoir en réclamer le remboursement à son locataire, ce qui peut rapidement complexifier la situation comptable lorsqu’il existe un contentieux sur d’autres postes.

D’autre part, la Cour a considéré que la seule part locative des charges de copropriété appelées était remboursable (et non la totalité).

En effet, selon la Cour, la clause précitée doit s’interpréter « comme l’obligation faite au locataire de s’acquitter du coût de toute prestation ou fourniture de la copropriété réalisée à son profit, ce qui correspond nécessairement à la rubrique de quote-part dont locatif [dont le calcul s’opère sur la seule surface utile occupée par le locataire] sur l’arrêté de compte annuel communiqué par le syndic. » alors que le premier juge avait considéré que le preneur était redevable de la totalité des charges.

La liberté contractuelle étant de rigueur, le rédacteur n’hésitera pas à déterminer explicitement l’assiette prise en charge par le preneur, précision étant faite que l’article L 145-40-2 du Code de commerce impose l'établissement d'un inventaire précis et limitatif des charges, impôts et taxes liés au bail.

Jean-Marc NOYER

Avocat